Какие документы проверить при покупке дома: пошаговый разбор от агента

Покупатель смотрит дом, влюбляется в кухню и участок, а потом мы садимся за документы — и выясняется, что участок в аренде, дом не введён в эксплуатацию или на продавце висит исполнительное производство. Такое случается не каждый раз, но достаточно часто, чтобы начинать с бумаг, а не с эмоций. Ниже — что я проверяю сам и что советую проверять покупателю, даже если он покупает без агента.

Выписка ЕГРН на дом и на участок — с чего начинать

Выписка ЕГРН — базовый документ. Заказывается на сайте Росреестра или через МФЦ, актуальна на дату выдачи, поэтому её нужно брать свежую, а не ту, что продавец получил полгода назад. Из неё видно: кто собственник, какая площадь, кадастровый номер, есть ли обременения (ипотека, аренда, сервитут), аресты, запреты на регистрацию.

На дом и на участок выписки — две разные. Если продавец говорит «вот выписка на всё», это уже повод уточнить. Дом и земля — два объекта, и обременение может стоять только на одном из них.

Что смотрю в первую очередь:

• совпадает ли ФИО собственника с тем, кто подписывает договор;
• нет ли ипотеки в пользу банка — тогда сделка идёт через погашение залога;
• нет ли ареста или запрета — с таким ЕГРН регистрация не пройдёт;
• совпадает ли площадь дома с тем, что заявлено в объявлении.

Если собственников несколько (супруги, наследники, долевая собственность), участвуют все. Согласие супруга на продажу — отдельный документ, даже если он не указан в ЕГРН.

Правоустанавливающие документы: как дом и участок стали собственностью

Выписка показывает текущее состояние, но не объясняет, как объект попал к продавцу. Это видно из правоустанавливающих документов:

• договор купли-продажи, дарения, мены;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор долевого участия и акт приёма-передачи;
• решение суда;
• договор аренды участка с последующим выкупом (редко, но бывает).

Здесь важна цепочка. Если дом переходил из рук в руки несколько раз, я смотрю, нет ли разрывов и не оспаривалось ли право. Особенно внимательно — с наследством: у наследников бывает несколько очередей, и кто-то мог не вступить в права или оспорить раздел. Не всегда это блокирует сделку, но требует отдельного разговора с юристом.

Ещё один момент — дом, построенный на участке, который продавец получил по договору аренды у муниципалитета. Тогда земля продавцу не принадлежит, и покупатель получает дом без земли или с обязательством выкупа. Проверяется по выписке ЕГРН на участок и договору аренды.

Документы на землю: межевание, категория, разрешённое использование

Участок — половина стоимости сделки, и по нему есть свой набор бумаг.

• Межевой план и границы. Если участок не отмежёван, границы на кадастровой карте могут быть условными. Проверить можно на публичной кадастровой карте Росреестра. Забор может стоять не там, где проходит граница, — и это выяснится при первом же споре с соседями.
• Категория земель. Для жилого дома нужна категория «земли населённых пунктов» или «земли сельскохозяйственного назначения» с подходящим видом разрешённого использования (ВРИ). Если ВРИ — «для садоводства» или «для ведения личного подсобного хозяйства», это не то же самое, что ИЖС, и влияет на ипотеку, прописку, подключение коммуникаций.
• Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Из него видно, что вообще можно построить на этом участке: предельные параметры, отступы от границ, зоны с особыми условиями. Если дом уже стоит и нарушает эти параметры, узаконить его будет сложно.
• Зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Охранные зоны ЛЭП, газопроводов, водоохранные зоны — всё это ограничивает застройку и иногда вообще запрещает капитальное строительство. Проверяется по выписке ЕГРН и кадастровой карте.

По климату Башкирии добавляю: если участок в низине, весной его может подтапливать талыми водами, а зимой накапливается снег. Это не бумажный вопрос, но именно он потом определяет, как вы будете жить. Пучинистые грунты — тоже местная реальность, и при покупке готового дома стоит смотреть, как сделан фундамент и отмостка, а не только бумаги.

Как проверить продавца дома

Самый недооценённый этап. Документы на объект могут быть идеальными, а человек — с сюрпризами.

Что проверяю:

• банкротство — по реестру сведений о банкротстве (ЕФРСБ) и картотеке арбитражных дел. Если продавец в процедуре банкротства, сделку могут оспорить;
• исполнительные производства — по базе ФССП. Крупный долг означает, что деньги могут уйти приставам;
• судебные дела — по картотеке судов общей юрисдикции и арбитражных судов;
• действительность паспорта — на сайте МВД;
• для юрлица — выписка из ЕГРЮЛ, полномочия подписанта, решение о продаже.

Отдельно — согласие супруга, если объект нажитый в браке. Без нотариального согласия сделку потом можно оспорить. Если продавец недавно в разводе, смотрю, не делится ли имущество в суде.

По моему опыту, чаще всего проблемы всплывают не в выписке ЕГРН, а именно в связке «продавец — долги — наследники». Бывает, что человек продаёт дом, чтобы закрыть исполнительное производство, и это нормально, если всё прозрачно. Но если он скрывает долги, лучше узнать об этом до задатка, а не после.

Что сверить в самом доме: техплан, разрешение, коммуникации

Дом — это не только право собственности, но и то, как он оформлен.

Если дом не введён в эксплуатацию или площадь в техплане расходится с ЕГРН, это не всегда приговор, но требует разбирательства: иногда достаточно узаконить, иногда — переделывать документы за свой счёт. Заранее уточняйте у застройщика или продавца, как оформлен дом.

По коммуникациям смотрю не только наличие, но и лимиты. Электрическая мощность, давление газа, источник воды — всё это влияет на жизнь зимой. По газу в Башкирии есть свои особенности: не везде он подведён, и подключение может занять время. Это не документ, но проверяется наравне с бумагами.

Типичные ошибки покупателей

Первая — брать выписку ЕГРН от продавца и не заказывать свою. Вторая — проверять только дом, забывая про участок. Третья — не сверять паспортные данные продавца с ЕГРН. Четвёртая — вносить задаток до проверки документов. Пятая — не читать договор купли-продажи целиком, особенно пункты про порядок расчётов и передачу объекта.

Ещё одна ошибка — покупать дом у человека, который действует по доверенности, не проверив саму доверенность. Доверенность может быть отозвана, а полномочия — ограничены. Если продавец по доверенности, я всегда запрашиваю её копию и проверяю в реестре нотариальных действий.

И последнее: не оставляйте проверку на день сделки. Документы собираются заранее, и на это уходит время. Если что-то не сходится, лучше отложить, чем потом оспаривать.

Кому подойдёт этот разбор, кому нет

Этот порядок проверки подойдёт покупателю готового дома с участком — в посёлке или в деревне, с ипотекой или за наличные. Он же годится, если вы покупаете дом у застройщика: часть документов будет другой (ДДУ, проектная декларация), но принцип тот же — сначала бумаги.

Не подойдёт тем, кто покупает на этапе котлована или по переуступке: там свой набор документов, и его лучше разбирать отдельно. Также не подойдёт, если вы покупаете дом у близкого родственника и готовы рискнуть — но я бы всё равно проверил хотя бы выписку ЕГРН.

Что бы выбрал я

Если бы я покупал дом для семьи с детьми в Уфимском районе, я бы начал с выписки ЕГРН на дом и участок, затем проверил продавца по базам ФССП и арбитражных дел, а потом уже смотрел техплан и коммуникации. Задаток — только после того, как все документы на руках и вопросов не осталось.

Если бы покупал дом для пожилых родителей, добавил бы проверку участка на подтопление и доступность зимой: расчищают ли дорогу, есть ли газ, не отключают ли свет. Бумаги тут те же, но приоритеты другие — важнее не переплатить, а чтобы родителям было комфортно.

Если бы брал дом под дачу на лето, я бы не гнался за идеальным техпланом, но всё равно проверил бы границы участка и ВРИ. Дачный дом тоже должен быть легальным, иначе потом не продать.

Короткий чек-лист

• Свежая выписка ЕГРН на дом и на участок.
• Правоустанавливающие документы и цепочка перехода права.
• Межевание, категория, ВРИ, ГПЗУ, ЗОУИТ.
• Техплан, разрешение на строительство или уведомление.
• Проверка продавца: банкротство, ФССП, суды, паспорт.
• Согласие супруга, если нужно.
• Договоры на коммуникации и лимиты.
• Задаток — только после проверки.

Если хотите разобрать конкретную ситуацию по дому в Уфимском районе — напишите, посмотрю документы и скажу, где узкие места. Это бесплатно и без обязательств: просто помогу понять, стоит ли двигаться дальше.